Pigeons, Chickens and Interest Rates
There was a hilarious video making the rounds on social media last week that featured a pigeon strutting around a barnyard with a puffed up chest and its head cocked high in the air. The pigeon was imitating a flock of brown chickens who were parading about, pecking at the seeds on the ground. I did what anyone would do when presented with such fantastic barnyard comedy: I pressed the screen and gave the pigeon a heart sign.
I sought deep meaning in this pigeon strutting about. It must be some kind of zoological phenomenon. Genetic mirroring or telepathy. Do pigeons have ESP? I have little knowledge of the biological world, and much less about the psychology of pigeons, so I gave up this notion. Instead, I decided this pigeon must have something to do with interest rates. A natural conclusion.
I couldn’t help but wonder which bird was better off. The chickens were destined for one of those plastic containers with the transparent lids sitting under heat lamps, but they would end up on someone’s dinner table. A meal for a happy family. A short life, but a useful one. The pigeon seemed free. It could fly off at the first sign of the farmer. But it’s death was certain to be grisly: Picked apart by a marauding hawk or flattened by an onrushing vehicle.
You can delude yourself into believing that your fate is different, but the end result is the same. In the long run, we are all dead. So goes the old economist joke. Interest rates are the great equalizer and the tombstone of many speculators are marked with a percent sign. Rising interest rates don’t care much if you’re a pigeon, chicken, or real estate developer. Yes, it’s one hell of a stretched analogy, but I’m running with it.
If you have borrowed a lot of money (something real estate developers love to do), rising interest rates can foul up (or fowl up) any investment equation. To see why, let’s look at a hypothetical building that generates income from rents. After paying expenses, the owner is left with $1,000,000 per year in net operating income. How does one value such a building? The equation is fairly simple, you take the net operating income and divide it by an interest rate known as the capitalization rate, or “cap rate” for short.
The cap rate is a weighted average cost of capital. It weighs the investor’s desired return on his or her equity invested as well as the borrowing cost of debt. The cost of debt is more than simply the interest rate. It includes a factor for the amortization of principal. The resulting cost of debt is known as an annual constant.
In November of 2016, the 10-Year Treasury Yield stood at 2.15%. Lenders usually price their loans at about 2% above the Treasury (known as the spread). So, in November of 2016, the rate was 4.15%. Once you add on the amortization of principal (let’s use 30 years as the amortization term), the annual constant was 5.90%. What was the hypothetical the cap rate? Assuming the developer sought a 7% return on equity and the equity comprised 25% of total capital, the resulting cap rate was 6.175%. What’s $1,000,000 of annual income worth? $16.2 million. The developer was able to borrow about $12 million and made up the balance of the funding with equity of around $4 million.
Today, the 10-Year stands at 3.24%. The annual constant is 6.63%. Holding the desired return on equity at 7% results in a weighted average cost of capital of 6.72%. Dividing $1,000,000 by this cap rate results in a value of $14.9 million. This is a decline of 8%. The developer borrows $11.1 million and invests equity of $3.7 million. All is well and good. The value declined, the debt declined, and the equity required declined in tandem.
But what happens when the building was built in 2016 and now its time to refinance a construction loan in November of 2018? We said the developer initially put up $4 million for a $16 million building. The debt amount of $12 million made up the difference. Now the building is worth $14.9 million. The bank will only loan $11 million. The developer must make up the difference between the original construction loan and the new permanent loan. An additional $1 million of equity is required – a massive 25% increase.
This horrifying situation is already playing out on the global stage. Today’s news brought reports that Chinese developers face $55 billion in debt renewing in 2019. Already Chinese Evergrande, perhaps the world’s biggest developer, witnessed a $1.8 billion bond issue go begging. Fortunately, the majority owner Hui Ka Yan was able to personally put up $1 billion to salvage the deal. Meanwhile Indian developers facing a glut of luxury condominiums have watched short term funding costs surge. Investors have pulled $30 billion out of the money market accounts of non-bank institutions that fund such developments. Indian developers are suddenly in a mad dash for capital.
Pigeon meets hawk. Chicken meets guillotine.
Частная клиника предлагает всестороннюю медицинскую помощь для всей семьи.
Опытные врачи имеют многолетний опыт и применяют передовые методики.
В клинике созданы все удобства для прохождения обследований.
Клиника предоставляет персонализированные медицинские решения для людей с различными потребностями.
Мы заботимся о здоровью наших пациентов.
Наши пациенты могут ожидать внимательное отношение в удобное время.
advertisingagencywebsite.com
Your article helped me a lot, is there any more related content? Thanks!
В России сертификация имеет большое значение в обеспечении качества и безопасности товаров и услуг. Прохождение сертификации нужно как для бизнеса, так и для конечных пользователей. Наличие сертификата подтверждает, что продукция прошла все необходимые проверки. Это особенно важно в таких отраслях, как пищевая промышленность, строительство и медицина. Прошедшие сертификацию компании чаще выбираются потребителями. Кроме того, сертификация может быть необходима для участия в тендерах и заключении договоров. Таким образом, сертификация способствует развитию бизнеса и укреплению позиций на рынке.
сертификация качества продукции
The Stake Casino GameAthlon Casino is among the best crypto gambling as it was one of the pioneers.
The digital casino industry has expanded significantly and players have a vast choice, not all online casinos are created equal.
In this article, we will examine top-rated casinos you can find in the Greek region and what benefits they provide who live in the Greek region.
The top-rated casinos of 2023 are shown in the table below. Here are the best casino websites as rated by our expert team.
For any online casino, it is essential to verify the legal certification, gaming software licenses, and security protocols to ensure safety for players on their websites.
If any of these elements are missing, or if it’s hard to verify them, we exclude that website from our list.
Casino software developers also play a major role in choosing an internet casino. Generally, if there’s no valid license, you won’t find trustworthy software developers like NetEnt represented on the site.
Reputable casinos offer known payment methods like Visa, but should also provide e-wallets like Neteller and many others.
Видеонаблюдение в офисе помогает отслеживать работой сотрудников и повышать порядок.
Такое решение актуально для стабильности офиса и предотвращения угроз.
Качественное видеонаблюдение в офисе даёт возможность своевременно решать задачи при инцидентах.
Внедрение видеонаблюдения в офисе осуществляется без сложной настройки, работает по сети и дает контроль без задержек.
Видеонаблюдение в офисе — это полезный метод для менеджеров, позволяющий контролировать процессы и сохранять ценные ресурсы.
Luxury timepieces have long been synonymous with precision. Crafted by legendary artisans, they perfectly unite heritage with innovation.
Each detail demonstrate superior quality, from intricate mechanisms to premium finishes.
Owning a timepiece is not just about telling time. It represents refined taste and exceptional durability.
Be it a minimalist aesthetic, Swiss watches deliver extraordinary reliability that never goes out of style.
https://forum.game-kosmos.org/index.php?threads/real-casinos-online-real-money-q868pr.16688/#post-23602
We offer a wide range of certified healthcare solutions for different conditions.
This website ensures quick and reliable shipping to your location.
All products is sourced from licensed pharmaceutical companies so you get authenticity and compliance.
Easily explore our selection and make a purchase in minutes.
Need help? Pharmacy experts are here to help whenever you need.
Take care of yourself with affordable online pharmacy!
https://www.bawabetalquds.com/wall/blogs/8121/The-Evolution-of-Cenforce-and-Dispelling-Common-Misconceptions
Сертификация на территории РФ является ключевым этапом выхода продукции на рынок.
Этот процесс подтверждает полное соответствие техническим регламентам и законам, что гарантирует защиту потребителей от небезопасной продукции.
сертификация
К тому же, наличие сертификатов способствует сотрудничество с заказчиками и расширяет конкурентные преимущества для бизнеса.
Без сертификации, может возникнуть штрафы и ограничения в процессе реализации продукции.
Таким образом, официальное подтверждение качества не просто формальностью, и мощным инструментом укрепления позиций бизнеса в России.
Despite the widespread use of smartwatches, classic wristwatches remain everlasting.
A lot of enthusiasts value the craftsmanship behind traditional timepieces.
Compared to smartwatches, which lose relevance, mechanical watches hold their value through generations.
http://www.anti-social.site/index.php?topic=1325.new#new
Prestigious watchmakers continue to release limited-edition mechanical models, proving that their desirability remains strong.
For many, an automatic timepiece is not just a fashion statement, but a tribute to timeless elegance.
Even as high-tech wearables offer convenience, mechanical watches represent an art form that remains unmatched.
Почему BlackSprut привлекает внимание?
Платформа BlackSprut привлекает интерес разных сообществ. Почему о нем говорят?
Этот проект обеспечивает интересные опции для аудитории. Интерфейс системы выделяется простотой, что делает его понятной без сложного обучения.
Необходимо помнить, что данная система обладает уникальными характеристиками, которые отличают его в своей нише.
Говоря о BlackSprut, стоит отметить, что определенная аудитория оценивают его по-разному. Многие выделяют его функциональность, другие же оценивают его неоднозначно.
Подводя итоги, BlackSprut остается предметом обсуждений и удерживает заинтересованность разных слоев интернет-сообщества.
Доступ к БлэкСпрут – узнайте здесь
Хотите узнать свежее ссылку на BlackSprut? Мы поможем.
bs2best at
Периодически ресурс перемещается, поэтому нужно знать актуальное зеркало.
Свежий доступ всегда можно узнать у нас.
Проверьте актуальную ссылку у нас!
Наша компания осуществляет сопровождением мигрантов в северной столице.
Предоставляем услуги в оформлении разрешений, временной регистрации, а также формальностях, связанных с трудоустройством.
Наша команда разъясняют по всем юридическим вопросам и направляют оптимальные варианты.
Оказываем поддержку как с временным пребыванием, так и с гражданством.
Благодаря нам, процесс адаптации станет проще, решить все юридические формальности и уверенно чувствовать себя в северной столице.
Обращайтесь, для консультации и помощи!
https://spb-migrant.ru/
Здесь можно найти свежие новости мировой политики. Ежедневные публикации дают возможность следить за ключевых изменений. На сайте публикуются решениях мировых лидеров. Подробные обзоры помогают глубже понять ситуацию. Будьте в центре событий с этим ресурсом.
https://justdoitnow03042025.com
Поклонники онлайн-казино всегда могут найти актуальное зеркало игровой платформы Champion и наслаждаться любимыми слотами.
В казино доступны различные слоты, включая классические, а также новейшие разработки от топовых провайдеров.
Когда основной портал не работает, рабочее зеркало Champion поможет без проблем войти и продолжить игру.
https://casino-champions-slots.ru
Весь функционал сохраняются, начиная от создания аккаунта, депозиты и вывод выигрышей, а также бонусы.
Заходите через обновленную ссылку, и не терять доступ к казино Чемпион!
Игровые автоматы — это одна из самых популярных категорий развлечений в сфере гемблинга.
Смысл этих игр заключается в выпадении символов, что определяют исход игры.
Любая такая игра содержит уникальные механики, разные символы и дополнительные функции, которые делают игру интереснее.
Игровые автоматы подразделяются на традиционные и продвинутые, где используются уникальные механики.
игры слоты
Большинство пользователей предпочитают слоты за простоту правил и возможность расслабиться без необходимости запоминать сложные комбинации.
Современные игровые механики могут включать множество уникальных фишек, что привлекает новых пользователей.
В итоге, игровые автоматы остаются одним из любимых видов развлечений в мире азартных игр.
Our platform offers a wide selection of slot games, designed for both beginners and experienced users.
Here, you can find retro-style games, feature-rich games, and progressive jackpots with high-quality visuals and realistic audio.
Whether you’re into simple gameplay or prefer engaging stories, you’ll find something that suits you.
http://ani-treid.ru/buldozer-bryugge-ukatal-ox-leven-i-uvelichil-otryv-do-15-ochkov/
All games is playable anytime, right in your browser, and well adapted for both all devices.
In addition to games, the site features helpful reviews, special offers, and player feedback to enhance your experience.
Register today, spin the reels, and get immersed in the world of digital reels!
Taking one’s own life is a serious topic that touches many families across the world.
It is often connected to emotional pain, such as bipolar disorder, stress, or substance abuse.
People who contemplate suicide may feel trapped and believe there’s no other way out.
how to commit suicide
It is important to talk openly about this subject and help vulnerable individuals.
Prevention can save lives, and talking to someone is a brave first step.
If you or someone you know is thinking about suicide, get in touch with professionals.
You are not forgotten, and support exists.
На нашей платформе доступны разнообразные онлайн-слоты.
Мы собрали подборку игр от популярных брендов.
Каждая игра отличается уникальной графикой, бонусными функциями и высокой отдачей.
https://asriponik.com/exploring-the-thrilling-world-of-online-casinos-3/
Каждый посетитель может запускать слоты бесплатно или играть на деньги.
Навигация по сайту интуитивно понятны, что делает поиск игр быстрым.
Если вы любите азартные игры, здесь вы точно найдете что-то по душе.
Откройте для себя мир слотов — азарт и удача уже рядом!
На данной платформе вы найдёте интересные онлайн-автоматы на платформе Champion.
Коллекция игр включает традиционные игры и современные слоты с качественной анимацией и разнообразными функциями.
Всякий автомат разработан для комфортного использования как на компьютере, так и на мобильных устройствах.
Будь вы новичком или профи, здесь вы сможете выбрать что-то по вкусу.
champion casino
Автоматы доступны без ограничений и не нуждаются в установке.
Кроме того, сайт предоставляет бонусы и обзоры игр, для удобства пользователей.
Попробуйте прямо сейчас и испытайте удачу с играми от Champion!
На этом сайте можно найти онлайн-игры из казино Вавада.
Любой игрок сможет выбрать слот на свой вкус — от простых игр до новейших разработок с анимацией.
Vavada предлагает возможность сыграть в слотов от топовых провайдеров, включая слоты с крупными выигрышами.
Любой автомат работает в любое время и подходит как для ПК, так и для телефонов.
бонус вавада
Каждый геймер ощутит настоящим драйвом, не выходя из дома.
Интерфейс сайта проста, что обеспечивает быстро найти нужную игру.
Начните прямо сейчас, чтобы открыть для себя любимые слоты!
On this platform, you can access a wide selection of online slots from leading developers.
Users can enjoy retro-style games as well as modern video slots with vivid animation and bonus rounds.
If you’re just starting out or an experienced player, there’s always a slot to match your mood.
play casino
Each title are available 24/7 and optimized for laptops and mobile devices alike.
All games run in your browser, so you can jump into the action right away.
Site navigation is user-friendly, making it quick to browse the collection.
Join the fun, and enjoy the excitement of spinning reels!
Здесь доступны игровые автоматы платформы Vavada.
Каждый пользователь найдёт подходящую игру — от традиционных одноруких бандитов до видеослотов слотов с бонусными раундами.
Казино Vavada предоставляет широкий выбор популярных игр, включая игры с джекпотом.
Каждый слот запускается в любое время и подходит как для настольных устройств, так и для телефонов.
вавада зеркало
Каждый геймер ощутит атмосферой игры, не выходя из любимого кресла.
Интерфейс сайта понятна, что позволяет моментально приступить к игре.
Присоединяйтесь сейчас, чтобы погрузиться в мир выигрышей!
Сайт BlackSprut — это одна из самых известных систем в даркнете, предлагающая широкие возможности для пользователей.
Здесь предусмотрена понятная система, а интерфейс простой и интуитивный.
Пользователи выделяют отзывчивость платформы и постоянные обновления.
bs2best.markets
BlackSprut ориентирован на приватность и анонимность при использовании.
Кому интересны инфраструктуру darknet, площадка будет удобной точкой старта.
Перед использованием не лишним будет прочитать информацию о работе Tor.
Площадка BlackSprut — это одна из самых известных систем в теневом интернете, открывающая широкие возможности для пользователей.
В этом пространстве предусмотрена удобная навигация, а интерфейс простой и интуитивный.
Участники ценят быструю загрузку страниц и жизнь на площадке.
bs2best.markets
Сервис настроен на удобство и анонимность при работе.
Если вы интересуетесь альтернативные цифровые пространства, BlackSprut может стать удобной точкой старта.
Перед использованием не лишним будет прочитать основы сетевой безопасности.
Платформа BlackSprut — это одна из самых известных точек входа в теневом интернете, предлагающая разнообразные сервисы для пользователей.
На платформе реализована удобная навигация, а визуальная часть понятен даже новичкам.
Участники выделяют отзывчивость платформы и активное сообщество.
bs2best.markets
Площадка разработана на удобство и безопасность при использовании.
Тех, кто изучает инфраструктуру darknet, BlackSprut может стать интересным вариантом.
Перед началом лучше ознакомиться с основы сетевой безопасности.
Thank you for your sharing. I am worried that I lack creative ideas. It is your article that makes me full of hope. Thank you. But, I have a question, can you help me?
Your point of view caught my eye and was very interesting. Thanks. I have a question for you.
This website, you can find a great variety of online slots from top providers.
Visitors can try out classic slots as well as modern video slots with high-quality visuals and bonus rounds.
Whether you’re a beginner or a casino enthusiast, there’s something for everyone.
slot casino
The games are available round the clock and compatible with laptops and tablets alike.
No download is required, so you can get started without hassle.
The interface is easy to use, making it convenient to browse the collection.
Register now, and dive into the world of online slots!
On this platform, you can find a wide selection of online slots from leading developers.
Visitors can experience retro-style games as well as modern video slots with vivid animation and bonus rounds.
Even if you’re new or an experienced player, there’s a game that fits your style.
play aviator
The games are instantly accessible 24/7 and optimized for PCs and mobile devices alike.
No download is required, so you can start playing instantly.
Platform layout is easy to use, making it quick to explore new games.
Join the fun, and dive into the thrill of casino games!